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　　2025年12月24日，在普陀区梅二居民区党总支及长征镇城市运行管理中心的监督指导下，海上名庭（二期）选聘上工物业的征询工作高票通过，业主参与率达89.33%，同意率达82.09%。“十多年的等待终于迎来曙光，我们相信这是一个新的开始，也会是好的开始。”参与唱票的业主代表感慨道。

　　“生活管家”上工物业的引入，标志着这个微型小区长达16年无物业服务企业的局面彻底终结，同时迈出了探索区域性一体化物业管理模式的第一步。梅二居民区党总支通过引入“以大带小、邻里互助”物业管理模式，因地制宜选取邻近优质物业企业入驻，让微型小区也迎来善治的春天。

　　海上名庭（二期）建成于2005年，与梅川二街坊一墙之隔，仅有3号与5号两栋楼，现有住户65户。十余年前，随着原物业公司撤离及业委会解散，这个微型小区长期深陷“无物业管理、无业委会治理”的双重困境，社区治理举步维艰。

　　2023年底，在梅二居民区党总支的引领下，小区新业委会顺利成立。同时，在镇职能部门的关心帮助下，小区西门、东门道闸门禁安装完毕，东门门卫岗亭投入使用，完成了小区安全消防设施的修复和地下车库23个业主车位的归属认定。然而，硬件配套设施升级后，后期维护等新问题接踵而至。由于物业长期缺位，小区的维修基金无法启用，公共设施维修只能依赖居民自筹。房屋漏水、私占车位等问题进而衍生出各种邻里矛盾，严重影响了居民生活质量和社区和谐。

　　“小区体量小、户数少，物业难引入。过去，小区自治依靠居民志愿者管理。随着硬件更新，我们在定期召开的联席会议中也初步达成共识：硬设施要‘先行’，软服务也要及时‘跟上来’，选聘物业工作势在必行。”梅二居民区党总支书记谈及小区治理困境时说道。

　　新的业委会成立后，面对居民对生活品质要求的不断提高，物业选聘再次提上日程，但同时也面临厘清“三笔账”的多重考验。

　　一是“关键主体账”。要提升关键产权方在选聘物业中的“参与度”。海上名庭（二期）小区开发商自持的商业区面积，占物业管理区域内专有面积比例高达45.7%。根据《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，如果开发商不参与投票，业主大会的参与率和通过率很难达到，物业选聘工作将难以推进。然而，随着时间推移与市场环境变化，关键主体开发商历经关停并转等重大战略调整，相关“话事人”几乎无从寻找，工作困难重重。

　　二是“民声民意账”。要引导小区居民转变观念，从质疑观望转向接受“购买服务”。一方面，住房属性差异导致居民诉求分化，住宅区与商铺业主在管理和利益上的诉求存在不同；另一方面，居民长期依赖街镇“托底”管理，对引入物业并支付物业费的意愿普遍偏低，且十几年来对“自商自管”模式习以为常。如何引导居民态度从“抵触”转向“理解”再到“接纳”，打破长期形成的思维定式可谓困难重重。

　　三是“成本效益账”。要吸引优质物业服务企业愿意“走进来”。海上名庭（二期）作为微型小区，体量小、公共收益少、服务收费标准低。由于缺乏利润空间，多年来始终没有物业服务企业愿意进驻。只有算好小区成本效益这本明细账，打破物业管理“收不抵支”的困境，才能让物业服务企业“进得来、留得住、干得好”。

　　面对物业治理缺位的困局，梅二居民区党总支运用“听、议、访、督”四步工作法，打通了海上名庭（二期）物业选聘过程中民情诉求、服务配置、居民思想、流程管理的全链条，探索出一条“以大带小、邻里互助”的区域性一体化物业服务管理新路径。

　　广开言路，打通“诉求”关。为精准把握居民和商铺产权方的诉求，党总支创新实施“三听机制”：一是“厅里听”，依托党群服务阵地设立“红色议事厅”平台，广泛收集居民的意见和建议；二是“走访听”，由居民区党总支书记牵头，联合城运中心等职能部门4次前往浦东走访开发商，经过多轮协商谈判，最终获得了大产权方的关键“选票”；三是“线上听”，借助微信群、社区云等平台进一步厘清小区当前症结，将“问题清单”系统梳理为未来物业服务企业入驻的“项目清单”。

　　协同议事，打通“配置”关。与海上名庭（二期）一墙之隔的梅川二街坊，在上工物业的管理下井井有条、环境整洁，因此引入上工物业成为居民的普遍意愿。在广泛征求居民意见的基础上，梅二居民区党总支联合长征镇社区平安办公室、镇信访办公室、镇人大常委会办公室、镇社区管理办公室、镇城市运行管理中心等职能部门，与两个小区业委会定期召开多方联席会12场、听证会3次，同时邀请长征镇派出所、镇司法所、律师事务所“三所联动”，提前规避相关风险。此外，通过精细核算物业管理成本，进一步打消了上工物业的顾虑。

　　分类走访，打通“思想”关。通过“党员先行+民意征询全覆盖”的分类服务方式做好居民思想工作。一方面发挥党员“头雁效应”，由梅二居民区党总支对小区党员开展“一对一上门恳谈”，聚焦居民具体诉求，阐明引入物业对小区长远发展的必要性；另一方面，由居委会干部联合小区志愿者组成“多网格”队伍，划分责任区开展“四百”大走访，耐心宣讲“质价相符”理念，赢得居民理解。业委会成员也组成宣讲队，通过描绘物业入驻后小区内外面貌的提升图景，推动部分持反对意见的居民心态从“不愿花钱”向“愿意买服务”转变。

　　全程监督，打通“流程”关。在物业选聘过程中，镇职能部门全程加强对选聘过程的监督和管理，对业主大会表决票以及选聘工作的公示、公告及业主大会相关流程进行全面把关，确保选聘过程合法合规。同时，在选聘过程中充分听取居民意见和建议，坚持公开透明原则，保障居民的知情权、参与权和监督权。

　　当“办不成”变成“高票通过”，当“质疑声”化为“欢呼声”，一幅邻里共绘的幸福图景徐徐展开。海上名庭（二期）的社区治理实践，如同一面镜子，映照出一个微型小区如何在物业陷入困境、开发遗留问题与业主诉求分化等多重因素交织下，从“物业真空”状态成功转向“区域协同、多元共治”的善治新路径。

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