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　　2025年8月，首批数据中心公募REITs上市时，市场给了这类资产极高的热情。

　　南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT同日上市，成为国内首批数据中心公募REITs。两只产品发行时分别募集资金24亿元、45亿元，上市首日均较发行价上涨30%。在AI算力、IDC资产稀缺、机构配置需求等多重叙事加持下，数据中心REIT很快成了公募REIT市场里的“明星品种”。

　　5月9日，南方万国数据中心REIT发布基金经理变更公告，陈旌旄、孙少鹏新任基金经理，周洪宇因个人原因离任，徐文妹、张文全继续共同管理该基金。公告显示，陈旌旄证券从业年限0.3年、证券投资管理从业年限0年，但具有5年以上不动产运营管理经验；孙少鹏曾任华夏越秀高速REIT基金经理，具有5年以上不动产运营管理或投资管理经验。

　　另一边，南方润泽科技数据中心REIT正在推进扩募，拟新购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心项目。

　　一个换将，一个扩募。对南方基金而言，首批数据中心REIT的考题已经从“能不能成功发行”，变成了“能不能持续管好资产”。

　　对投资人来说，问题更直接：高溢价之后，分红、运营和后续扩募，能否撑住市场给出的高预期？

　　2026年一季报显示，南方万国数据中心REIT一季度实现收入4542.58万元，净利润1626.10万元，经营活动现金流量净额1333.95万元；本期可供分配金额1866.24万元，报告期内未进行实际分配，本期现金流分派率为0.51%，年化现金流分派率为2.08%。

　　南方润泽科技数据中心REIT同期实现收入1.36亿元，净利润1513.66万元，经营活动现金流量净额4864.36万元；本期可供分配金额6039.85万元，单位可供分配金额0.0604元，报告期内同样未进行实际分配，本期现金流分派率为0.88%，年化现金流分派率为3.55%。

　　这组数据的看点不只在分派率水平，也在计算口径。两只产品一季报均披露，本期现金流分派率按“报告期可供分配金额/报告期末市值”计算，年化现金流分派率也以报告期末市值为基础测算。

　　这意味着：在可供分配金额既定的情况下，二级市场价格越高，市值越大，对应的现金流分派率越容易被压低。

　　从底层项目看，两只产品并非运营失速。南方万国底层资产为昆山国金数据中心项目，截至一季度末，总可售功率29044kW，实际计费功率28210kW，期末计费率97.13%，托管服务费收缴率100%；南方润泽首发底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，上架率99.35%，托管服务费收缴率100%，全部托管服务费收入来自北京电信。

　　运营指标较高与分派率并不高同时出现，构成了首批数据中心REIT运行后的主要反差。此前南方基金已在停复牌及交易情况提示公告中量化过高溢价的影响。南方万国二级市场价格较发行价累计上涨50.50%后，按发行价买入对应的净现金流分派率预测值为3.82%，若按1月8日收盘价买入则降至2.54%；南方润泽价格较发行价累计上涨50.18%后，发行价口径预测值为4.79%，若按1月12日收盘价买入则降至3.19%。

　　高溢价并未停留在1月风险提示时点。截至2025年末，南方万国、南方润泽机构投资者持有份额占比分别为99.03%、99.09%，个人投资者占比均不足1%。

　　由此看，首批数据中心REIT的高溢价，至少不能简单归因于散户追逐AI概念。机构投资者占比较高，说明其二级市场定价更可能受到机构配置需求、资产稀缺性、流通盘安排和产业预期等多重因素影响。

　　随着两只产品今年8月上市满一年，部分非原始权益人战略配售份额将进入解禁观察窗口，流通盘变化也会成为后续定价中的新变量。

　　首批数据中心REIT给南方基金带来了发行规模和市场关注，但产品进入运行期后，管理人的压力开始从发行端转向持续管理端：南方润泽科技数据中心REIT推进扩募，南方万国数据中心REIT调整基金经理团队，分别指向资产注入定价和运营管理能力两项更具体的考题。

　　南方润泽的扩募更直接牵涉利益平衡。根据南方基金2月公告，该基金拟扩募并新购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心项目。本次交易构成关联交易，计划管理人南方资本、扩募原始权益人润泽发展和润泽科技、运营管理机构润泽发展均为基金关联方；扩募发行价格、定价方式、基金定价基准日，以及拟购入项目交易价格或价格区间，仍待后续文件明确。

　　这意味着，扩募并不只是规模扩大。对于原始权益人而言，REIT是盘活数据中心重资产的重要通道。南方润泽一季报披露，基金首次发行募集资金45亿元，原始权益人获得净回收资金20.33亿元；润泽科技2025年年报也将公募REIT平台描述为释放约45亿元流动资金、打通“募投管退”全周期资金循环、盘活存量重资产的工具。

　　对二级市场投资者而言，更关键的则是新装入资产的定价、现金流预测和分派能力，能否支撑当前市场已经给出的高估值。

　　南方万国的基金经理变更，则从人员配置层面显示出REIT产品进入运营阶段后的管理变化。新任基金经理中既有不动产运营管理背景人士，也有曾管理基础设施REIT的基金经理。这一调整符合基础设施REIT对运营端能力的要求，但产品上市未满一年即发生团队变化，也使外界关注南方基金的REIT管理能力能否跟上资产运营和产品扩张节奏？

　　费用数据则显示，两只产品已经进入常态化运行阶段。一季报显示，南方万国报告期内计提基金管理人管理费119.50万元、基金托管费5.98万元、运营管理机构基础管理费544.84万元；南方润泽报告期内计提基金管理人管理费223.48万元、托管费11.17万元、运营管理机构基础管理费637.42万元。相关费用依据基金合同约定计提，进入产品日常运行成本。

　　相比费用本身，更值得关注的是，在投资者按市值口径看到的分派率被高溢价压低后，南方基金如何通过底层资产运营、扩募资产质量和持续信息披露，维持投资者对产品的定价信心？

　　高溢价之后，南方基金需要回答的问题已经更加具体：润泽扩募能否以合理价格装入资产，万国换将后能否稳定跟踪底层运营，两只产品后续分派能否消化市场此前给出的高预期。发行成功只是开端，进入运行期后，南方基金的数据中心REIT业务真正要接受检验的，是资产定价、运营监督和投资者利益平衡能力。

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